繼北京、上海、廈門、廣州、天津之后，不動產信托財產登記試點又有新突破。近日，江蘇省不動產登記中心對外宣布將在南京市、蘇州市兩地開展不動產信托登記試點。對此，業內專家表示，未來信托財產管理和轉讓中可能出現的權屬爭議將得到有效化解，我國近30萬億元的信托資產有望進一步盤活。
具體來看，此次江蘇金融監管局、江蘇省委金融委員會辦公室、江蘇省自然資源廳、江蘇省稅務局聯合印發的《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）圍繞不動產信托財產登記的適用范圍、工作要求、辦理流程等方面作出詳細規范，為南京與蘇州兩地試點業務的開展提供了清晰指引。
有別于此前一省一地的單點探索，此次江蘇同時官宣兩城試點，讓不動產信托財產登記實踐初具聯動示范效應。從流程來看，根據《通知》要求，江蘇轄內信托機構以南京、蘇州行政區域內不動產開展不動產信托業務的，按照“辦理信托產品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產登記—反饋登記結果”的流程辦理。
《通知》提出，不動產轉入信托需辦理信托財產登記的，不動產登記機構依據委托人與信托機構的共同申請，根據信托文件等申請材料依法辦理轉移登記，并將信托相關事項記載于不動產登記簿。信托機構完成不動產信托財產登記后，辦理信托產品登記時需一并提交不動產權證書。當不動產轉出信托時，不動產登記機構依據信托機構及相關當事人的申請辦理轉移登記，并刪除“信托財產”相關標注。
“不僅是流程的細化，此次江蘇雙城的不動產信托財產登記試點，還聚焦于信托財產權屬的清晰界定與全周期規范管理。”對此，有業內分析人士認為，這一流程閉環既回應了信托業務對財產安全的核心訴求，也為后續多元信托服務場景的拓展奠定了合規基礎。
江蘇省自然資源廳表示，下一步，將與省級有關部門建立信息共享機制，指導試點地區規范推進不動產信托財產登記工作，保障登記事項規范、準確、完整，進一步夯實信托財產獨立性。同時，以不動產信托財產登記為基礎支撐，積極支持信托機構圍繞代際傳承、家庭服務、養老保障、公益慈善等多元場景設計信托服務模式，促進江蘇不動產信托業務規范化、高質量發展。
據中國信托業協會統計，截至2025年6月末，全行業信托資產管理規模達32.43萬億元，同比增長20.11%，首超30萬億元，僅次于保險資管和公募基金。
事實上，信托行業雖然已成為我國重要的金融子行業之一，但目前信托業尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規范信托產品的信息披露，也不利于信托財產權屬關系的認定和信托產品的市場化流轉。在業內專家看來，信托財產登記制度的接續試行，是進一步盤活我國近30萬億元信托資產邁出的重要一步。
“由于過去信托財產登記機制缺失，信托財產納入信托存在制度障礙，京滬廣等地出臺不動產信托財產登記辦法是非常重要的探索。”資管研究員袁吉偉表示，這有利于促進以家族信托為代表的財富管理服務信托的發展，推動信托行業回歸本源。
不動產信托登記也面臨不少挑戰。用益信托分析師喻智表示，稅收優惠問題備受關注。比如，在北京，財產登記的文件包括契稅完稅證明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完稅證明，還是信托公司作為受托人出具的完稅證明，所以在登記環節和稅收優惠政策方面的相關規定尚不清晰。
“建議從立法層面完善信托財產登記制度，明確信托登記的具體操作規則、程序和要求，使其與現行的不動產登記制度有效銜接。同時，修訂信托法和不動產登記暫行條例等相關法律法規，為不動產信托財產登記提供更加明確的法律依據。針對信托財產登記環節的重復征稅問題，建議出臺專門的信托稅收政策，明確信托財產在設立、存續和終止階段的稅收處理規則，避免重復征稅。”中信信托風險管理部周萍博士表示。
來源：經濟參考報鐘源
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